Lea este artículo en inglés en el Miami Herald.
Mientras continuaba la angustiosa búsqueda de los cadáveres de víctimas en el derrumbe del condominio de Surfside Champlain Towers South, algunos residentes de apartamentos y condominios en Miami se preguntan: ¿podría mi edificio ser el próximo en desplomarse?
El Código de Construcción de la Florida es uno de los más estrictos del país, debido a la vulnerabilidad del estado a los huracanes.
De acuerdo con los expertos, en fechas pasadas era prácticamente imposible construir previendo un derrumbe, ya que los materiales de construcción y la tecnología no eran los mismos, situación que ha mejorado notablemente desde 1981, cuando se terminó el Champlain.null
Sin embargo, la mayoría de las torres residenciales en el Condado Miami-Dade — el 70.2 por ciento del total de 1,016,65 de casas, condominios y edificios de apartamentos que tiene el condado — se construyeron antes de 1990, dos años antes de que la catástrofe que provocó el huracán Andrew llevara a hacer más estricto el Código de Construcción del sur de la Florida.
El viernes, el Departamento de Construcción de la Ciudad de Miami anunció que exigirá en toda la ciudad inspecciones de todos los edificios de seis pisos o más que tienen 40 años o más de construidos.
Según muchos expertos, los actuales procesos de inspección no son lo suficientemente rigurosos, ya que no tienen en cuenta los efectos del aumento del nivel del mar, las inundaciones y las mareas reina en las porosas rocas caliza que llevan décadas desde que se construyeron los edificios.
“Todo el mudo asocia a Miami con edificios de bellos cristales y de acero”, dijo David Haber, gerente asociado de Haber Law, una firma de construcción y de bienes raíces. “Pero tenemos muchos edificios de concreto como las Torres Champlain que están cerca del 40 años proceso de recertificación”.null
El nuevo proceso de inspección de la ciudad le exigirá a las asociaciones de condominios que entreguen cartas donde detallen las condiciones de sus estructuras, como por ejemplo, indicios de visibles problemas. Las cartas se vencen en 45 días a partir del 25 de junio y deberán estar firmadas por ingenieros estructurales con licencias que hayan diseñado e inspeccionado por lo menos tres edificios con características similares.
MEJORES INSPECCIONES
El senador Jason Pizzo, demócrata de Miami cuyo distrito incluye a Surfside, dijo que está convencido de que algún tipo de fallo estructural provocó la tragedia. Dado que la región es vulnerable al aumento del nivel del mar, el estado tiene que actualizar su proceso de recertificación para incluir más factores, sobre todo en los edificios que están cerca de la costa y de una zona de inundación.
“Este edificio se construyó en 1981. Para ser sincero, debo decir que me parece que la calidad de la construcción y las inspecciones eran entonces menos rigurosas de lo que son en la actualidad, le dijo Pizzo al periodista Jake Tapper en CNN el viernes por la tarde.
El proceso de recertificación de 40 años deberá tener en consideración las estructuras y la subsuperficie alrededor de un edificio, sobre todo en áreas vulnerables del estado.
“Estoy en un distrito lleno de condos con 560,000 votantes que va desde South Beach en Miami Beach hasta la frontera con el Condado Broward, dijo Pizzo. “Hay 4.5 millones de condos en la Florida, pero estos están localizados en lugares excepcionales, y obviamente son susceptibles a un desastre como este”.
Haber y otros creen que las inspecciones deben también exigir una evaluación a cargo de un ingeniero civil, que podría determinar si el edificio se está hundiendo, así como un ingeniero geotécnico para evaluar la condición del suelo debajo del edificio.
“Todos estos cimientos están hechos de concreto y cabillas. Pero el concreto es poroso y la cabilla se puede oxidar, lo que debilitaría al edificio”.
Incluso en casos de deterioro, un colapso es “muy poco probable”, dijo Atorod Azizinamini, director del Departamento de Ingeniería Civil de la Universidad Internacional de la Florida (FIU).
INDICIOS DE ALERTA
“Hay que ver de dónde viene el agua y qué efecto tiene en los cimientos”, dijo. “Hay que hacer que un ingeniero analice el problema”.
Los edificios más viejos tienen indicios claros de problemas, dijo Rafael Aquino, cofundador y presidente de Affinity Management Services, que administra unas 50 asociaciones de edificios y 12,000 apartamentos de alquiler en los condados Miami-Dade, Broward y Palm Beach.
El problema más común es el desgaste del concreto, señaló Aquino, con edificios que se acercan a los 40 años de haber sido construidos. El agua se puede filtrar y llegar al acero, lo que provocaría que se oxidara y se ensanchara.
“Después que se ensanche”, dijo Aquino, “suelta el concreto que lo rodea y crea un problema de seguridad en donde pedazos de concreto pueden desprenderse y caer”.
¿Otro problema? Una construcción cercana.
Las asociaciones de edificios deben pedirle a un ingeniero que analice la condición de un edificio antes que comience una construcción cerca, dijo Aquino. La asociación también podría negociar un presupuesto con el urbanista del proyecto para de este modo cubrir el costo de cualquier daño o una nueva capa de pintura.
Las asociaciones deben planear y tener listo de antemano un presupuesto para reparaciones. Los reportes de ingeniería pueden pronosticar la longevidad de la pintura, de los elevadores, la piscina y el techo, lo que le daría a las asociaciones de vecinos una pista mayora para las reservas.
Los costos de reparaciones oscilan entre cientos de miles de dólares hasta millones. Aquino dijo que uno de los edificios que él administra — hecho hace 40 años con 500 unidades en Miami Beach — gastó $18 millones en la reparación de balcones, barandillas, el estacionamiento, y en la instalación de ventanas antiimpactos. Otro edificio en Fort Lauderdale, con 230 unidades, invirtió $2.5 millones en pintura nueva, techo, y elevadores.
UN JUEGO POLITICO
Sin embargo, reportar un indicio sospechoso a la asociación de dueños o al propietario no siempre basta. Jason Kellogg, abogado del bufete legal Levine Kellogg Lehman Schneider + Grossman, dijo que algunas veces los miembros de la junta de la asociación investigan un indicio potencial de peligro porque temen cómo puedan reaccionar los residentes.
“Si se reporta algo, hay que cerciorarse de que los miembros de la junta sigan las recomendaciones y contraten a un ingeniero”, dijo. “Muchas veces, estas asociaciones de propietarios no quieren pasar tiempo en inspecciones, ya que no quieren tener que multar a nadie en el condo y que luego no los elijan”.
Las personas que estén pensando en comprar condominios en edificios viejos pueden dar ciertos pasos para verificar si el inmueble sigue siendo seguro.
“Las violaciones no aparecen en los archivos públicos. Si alguien quiere hacer su debida diligencia, entonces llama a la municipalidad y pregunta”, dijo Carolina Sznajderman Sheir, del bufete Eisinger Law.
La asociación de condominios debe entregar cierta documentación, dijo Sheir, como reportes presupuestales y evaluaciones especiales pendientes.
“Si estas evaluaciones especiales están relacionadas con una 40 años recertificación u otros proyectos de restauración, resulta útil que un comprador obtenga información sobre qué trabajos se han hecho en la propiedad”, dijo Sheir.
Tanto los dueños de condominios como los posibles compradores deberían investigar las reservas del edificio.
“Si usted va a comprar, debe observar detenidamente lo que la asociación tiene reservado”, dijo Sheir.
Los compradores deben preguntar lo siguiente: ¿Qué proyectos de importancia se han realizado en el edificio en los últimos cinco años? ¿Ha pasado el edificio en sus 40 años por un proceso de recertificación? ¿Se han hecho trabajos de restauración del concreto?
Ningún tipo de mantenimiento podría desatar una señal de alerta, dijo Sheir. “Si en un edificio que se levantó hace 40 años no se ha hecho ningún trabajo importante de reparación, entonces, eso podría ser un inicio de alarma”.
Las asociaciones deberían actuar de forma preventiva, apuntó Sheir, sobre las reparaciones. “La vida de una persona vale más que cualquier reparación. Si uste pertenece a una asociación de vecinos, debería contemplar un plan para llevar a cabo estos cambios”.
Haber incluso sugiere que los procesos de recertificación deben hacerse cada 10 ó 20 años en vez de esperar 40 años, toda vez que el cambio climático es un factor constant en los edificios, independientemente de la edad que tengan.
“El estado en que se encuentra nuestro ecosistema medio ambiente ya no es el mismo de hace 40 años, y la población tiene que darse cuenta de ello, sobre todo los propietarios con casas cerca de la bahía y de la playa”, dijo Haber. “Va a resultar más caro realizar estas certificaciones más a fondo, y muchos de estos edificios antiguos están llenos de personas con ingresos fijos. Sin embargo, ya no estamos viviendo en los años 70. No hay ninguna razón para pensar que el cambio climático no esté afectando a los edificios, cuando se sabe que ya está afectando nuestras calles y carreteras”.
Traducción de Jorge Posada
Fuente ElNuevoHerald.com
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